Nhiều chủ nhà khi gặp tình huống người ở nhờ hoặc người thuê nhà không chịu dọn đi, dù đã quá thời hạn hoặc đã thông báo chấm dứt, thường chọn cách tự ý cắt điện, cắt nước hoặc khóa cửa để gây sức ép. Đây là phản ứng dễ hiểu nhưng tiềm ẩn rủi ro pháp lý lớn cho chính chủ nhà. Pháp luật đã có sẵn một trình tự rõ ràng để lấy lại nhà, chỉ là không nhiều người biết và kiên nhẫn thực hiện đúng từng bước.
1. Khái niệm và phân biệt hai tình huống phổ biến
Trước khi xử lý, cần phân biệt rõ bản chất quan hệ pháp lý giữa chủ nhà và người đang ở, vì cách xử lý sẽ khác nhau.
Trường hợp thứ nhất là cho ở nhờ, tức hợp đồng mượn tài sản, người ở không phải trả tiền thuê. Quan hệ này thường dựa trên tình cảm gia đình, bạn bè, ít khi có văn bản rõ ràng.
Trường hợp thứ hai là cho thuê, tức hợp đồng thuê nhà ở, người ở phải trả tiền thuê định kỳ theo thỏa thuận. Quan hệ này thường có hợp đồng thuê, dù bằng văn bản hay chỉ thỏa thuận miệng.
Sự khác biệt này quan trọng vì quyền đòi lại nhà, điều kiện và thời hạn báo trước giữa hai trường hợp không giống nhau theo quy định của pháp luật dân sự.
2. Căn cứ pháp lý
Đối với nhà cho ở nhờ, quan hệ hợp đồng mượn tài sản được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể tại các điều khoản về nghĩa vụ trả lại tài sản mượn và quyền đòi lại tài sản của bên cho mượn. Đối với nhà cho thuê, ngoài Bộ luật Dân sự 2015 về hợp đồng thuê tài sản, cần áp dụng thêm quy định chuyên biệt của Luật Nhà ở về hợp đồng thuê nhà ở, trong đó có quy định về các căn cứ đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê.
Trường hợp phải khởi kiện, thủ tục thực hiện theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở được Hiến pháp 2013 bảo vệ, và hành vi xâm phạm chỗ ở trái pháp luật có thể bị xử lý theo quy định của Bộ luật Hình sự, đây là lý do chủ nhà tuyệt đối không nên tự ý dùng vũ lực hoặc các biện pháp cưỡng ép khác.
3. Điều kiện để đòi lại nhà cho ở nhờ
Nếu hợp đồng mượn nhà có thỏa thuận rõ thời hạn, bên mượn phải trả lại nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận. Nếu không có thỏa thuận về thời hạn, bên mượn phải trả lại nhà ngay sau khi mục đích mượn đã đạt được, ví dụ mượn nhà để ở tạm trong lúc chờ xây nhà riêng, khi nhà riêng đã xây xong thì nghĩa vụ trả nhà phát sinh.
Đáng chú ý, pháp luật còn trao cho bên cho mượn một quyền quan trọng: nếu có nhu cầu đột xuất, cấp bách cần sử dụng lại nhà, chủ nhà có quyền đòi lại nhà ngay cả khi bên mượn chưa đạt được mục đích mượn ban đầu, miễn là báo trước cho bên mượn một khoảng thời gian hợp lý. Đây là điểm nhiều chủ nhà không biết để vận dụng khi cần lấy lại nhà gấp.
4. Điều kiện để đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Đối với nhà cho thuê, chủ nhà không thể tùy tiện đòi lại nhà giữa thời hạn hợp đồng nếu không có căn cứ luật định hoặc thỏa thuận trong hợp đồng. Pháp luật về nhà ở quy định một số căn cứ cụ thể cho phép bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng, phổ biến nhất gồm:
Bên thuê không trả tiền thuê nhà liên tục từ ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
Bên thuê sử dụng nhà không đúng mục đích đã thỏa thuận;
Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo hoặc phá dỡ nhà đang thuê; bên thuê chuyển đổi, cho mượn hoặc cho thuê lại một phần hay toàn bộ nhà đang thuê mà không có sự đồng ý của chủ nhà;
Bên thuê gây mất trật tự, vệ sinh môi trường nghiêm trọng, ảnh hưởng đến sinh hoạt của người xung quanh, đã được nhắc nhở bằng văn bản nhiều lần mà không khắc phục.
Khi có một trong các căn cứ này, chủ nhà vẫn phải thông báo cho bên thuê biết trước một khoảng thời gian theo quy định, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác về thời hạn báo trước. Việc bỏ qua bước thông báo này có thể khiến việc chấm dứt hợp đồng bị coi là trái pháp luật, dù chủ nhà có căn cứ chính đáng.
5. Những việc tuyệt đối không nên làm
Dù bức xúc đến đâu, chủ nhà không nên tự ý cắt điện, cắt nước, khóa cửa, hoặc dùng vũ lực, đe dọa để buộc người đang ở phải rời đi. Những hành vi này, dù xuất phát từ việc chủ nhà có quyền sở hữu hợp pháp, vẫn có nguy cơ bị coi là xâm phạm chỗ ở hợp pháp của người khác, xâm phạm tài sản hoặc gây rối trật tự, có thể dẫn đến trách nhiệm hành chính hoặc hình sự cho chính chủ nhà, đồng thời khiến vị thế pháp lý của chủ nhà trở nên bất lợi hơn khi vụ việc phải giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền.
6. Quy trình xử lý từng bước theo đúng pháp luật
Bước 1: Thương lượng và thông báo bằng văn bản.
Chủ nhà gửi thông báo rõ ràng về việc chấm dứt cho ở nhờ hoặc cho thuê, nêu rõ căn cứ và ấn định thời hạn cụ thể để bên kia giao trả nhà. Văn bản nên gửi qua hình thức có thể lưu lại bằng chứng, như thư bảo đảm hoặc tin nhắn, email có xác nhận đã nhận.
Bước 2: Lập vi bằng ghi nhận hiện trạng nếu cần thiết.
Nếu bên đang ở không hợp tác, chủ nhà có thể mời Văn phòng Thừa phát lại đến lập vi bằng, ghi nhận hiện trạng nhà, thái độ không hợp tác của người đang chiếm giữ. Vi bằng này là chứng cứ quan trọng nếu sau đó phải khởi kiện.
Bước 3: Hòa giải, tìm phương án thỏa thuận.
Trước khi khởi kiện, nên tiếp tục trao đổi để tìm phương án giao nhà trong thời gian hợp lý, có thể hỗ trợ thêm chi phí chuyển dọn nếu cần thiết để đẩy nhanh việc giải quyết trong hòa bình.
Bước 4: Khởi kiện tại Tòa án nếu hết thời hạn mà người đang ở vẫn không trả nhà.
Chủ nhà nộp đơn khởi kiện yêu cầu đòi lại tài sản tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có nhà đất, kèm theo các chứng cứ về quyền sở hữu nhà, thỏa thuận cho ở nhờ hoặc hợp đồng thuê, văn bản thông báo chấm dứt và vi bằng ghi nhận hiện trạng nếu có.
Bước 5: Tham gia tố tụng và thi hành án.
Tòa án thụ lý, tổ chức hòa giải, xét xử nếu không hòa giải thành. Sau khi có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nếu người chiếm giữ vẫn không tự nguyện giao trả nhà, chủ nhà có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự cưỡng chế thi hành.
7. Tình huống đặc thù cần lưu ý
Trường hợp người ở nhờ hoặc người thuê tự ý cho người khác vào ở cùng hoặc cho thuê lại mà không có sự đồng ý của chủ nhà, đây vừa là căn cứ để chấm dứt quan hệ cho ở nhờ hoặc cho thuê, vừa có thể làm phát sinh thêm bên thứ ba cần được thông báo, xử lý riêng khi đòi lại nhà.
Trường hợp không có hợp đồng bằng văn bản, chỉ thỏa thuận miệng, chủ nhà vẫn có quyền khởi kiện nhưng cần chuẩn bị thêm các chứng cứ gián tiếp như lời khai người làm chứng, tin nhắn trao đổi, hóa đơn điện nước đứng tên các bên để chứng minh quan hệ thực tế.
Trường hợp người đang ở là người thân trong gia đình, việc giải quyết nên ưu tiên thương lượng, hòa giải lâu hơn trước khi tính đến khởi kiện, vì mối quan hệ gia đình thường có giá trị duy trì hơn so với tranh chấp tài sản thông thường.
8. Lưu ý thực tiễn để bảo vệ quyền lợi chủ nhà
Nên lập hợp đồng bằng văn bản ngay từ đầu khi cho người khác ở nhờ hoặc thuê nhà, ghi rõ thời hạn, mục đích sử dụng và các điều kiện chấm dứt, dù là người quen biết. Khi phát sinh ý định đòi lại nhà, nên hành động sớm, thông báo rõ ràng bằng văn bản thay vì chỉ nhắc miệng nhiều lần mà không có bằng chứng. Giữ thái độ bình tĩnh, tránh các hành vi có thể bị quy kết là xâm phạm chỗ ở hoặc gây rối, vì điều này có thể khiến chủ nhà từ người có quyền trở thành người bị xử lý trách nhiệm.
9. Vai trò của luật sư trong việc đòi lại nhà
Luật sư giúp đánh giá đúng bản chất quan hệ pháp lý giữa chủ nhà và người đang ở, xác định căn cứ chấm dứt phù hợp và soạn thảo văn bản thông báo chặt chẽ, đúng thời hạn luật định. Khi phải khởi kiện, luật sư hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ, chứng cứ đầy đủ, đại diện tham gia tố tụng và theo dõi quá trình thi hành án để nhà thực sự được giao trả trên thực tế, không chỉ dừng lại ở bản án trên giấy.
Câu hỏi thường gặp
Chủ nhà có được tự ý cắt điện, nước để buộc người ở nhờ phải dọn đi không?
Không nên. Hành vi này có nguy cơ bị coi là xâm phạm quyền của người đang cư trú hợp pháp, có thể khiến chủ nhà gặp rắc rối pháp lý thay vì giải quyết được vấn đề.
Cho ở nhờ không có giấy tờ gì thì có đòi lại nhà được không?
Có. Chủ nhà vẫn có quyền đòi lại nhà dựa trên quyền sở hữu hợp pháp, chỉ cần chuẩn bị thêm chứng cứ chứng minh quan hệ cho ở nhờ thực tế khi cần khởi kiện.
Thời gian từ khi khởi kiện đến khi lấy lại được nhà mất bao lâu?
Tùy mức độ phức tạp và sự hợp tác của các bên, thường mất vài tháng nếu phải qua đầy đủ thủ tục tố tụng và thi hành án, nhanh hơn nhiều nếu đạt được thỏa thuận tự nguyện.
Mọi thông tin trong bài viết đều được tham vấn chuyên môn bởi Luật sư Trần Duy Huy. Nếu bạn đang gặp vướng mắc về đất đai, di chúc – thừa kế, ly hôn – quyền nuôi con hoặc các vụ án hình sự, hãy liên hệ ngay để được hỗ trợ kịp thời:
LUẬT SƯ TRẦN DUY HUY
Hotline: 0369151515
Địa chỉ: 286 Nguyễn Oanh, Gò Vấp, Hồ Chí Minh
