CÓ, VỀ NGUYÊN TẮC. Cho người khác ở nhờ không làm mất quyền sử dụng đất của chủ đất. Thời gian ở nhờ dù dài đến đâu cũng không tự động chuyển quyền sở hữu sang người đang ở. Tuy nhiên việc đòi lại trên thực tế có thể gặp khó khăn nếu thiếu chứng cứ hoặc người ở nhờ đã đứng tên Giấy chứng nhận.
1. Bản chất pháp lý của việc cho ở nhờ
Cho ở nhờ là một dạng quan hệ dân sự, gần giống hợp đồng cho mượn tài sản. Người được cho ở nhờ chỉ có quyền sử dụng tạm thời. Họ không có quyền sở hữu hay quyền định đoạt đối với đất.
Theo khoản 1 Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu có quyền đòi lại tài sản từ người đang chiếm hữu, sử dụng mà không có căn cứ pháp luật. Việc cho ở nhờ, nếu không có thỏa thuận chuyển nhượng, không làm thay đổi quyền sử dụng đất của chủ đất ban đầu.
2. Phân biệt “cho ở nhờ” với các trường hợp dễ nhầm lẫn
2.1. Khác với đất Nhà nước giao theo chính sách cũ
Theo Điều 17 Luật Đất đai 2024, Nhà nước không công nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai qua các thời kỳ. Đây là chính sách của Nhà nước, hoàn toàn khác với việc cá nhân tự nguyện cho người khác ở nhờ.
2.2. Khác với chuyển nhượng, tặng cho có công chứng
Nếu trước đây hai bên đã lập hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho hợp lệ, dù bằng giấy tay, đây không còn là quan hệ cho ở nhờ. Lúc này quyền sử dụng đất đã chuyển sang người nhận, việc đòi lại sẽ khó khăn hơn nhiều.
2.3. Khác với lấn chiếm
Lấn chiếm là hành vi tự ý sử dụng đất không được phép. Cho ở nhờ là có sự đồng ý ban đầu của chủ đất. Tuy nhiên nếu việc ở nhờ kéo dài, người ở nhờ tự ý mở rộng diện tích vượt quá phạm vi ban đầu, phần vượt đó có thể bị coi là lấn chiếm.
3. Vì sao việc đòi lại đất cho ở nhờ trên thực tế lại khó khăn?
Người ở nhờ lâu năm có thể đã thực hiện kê khai đăng ký đất đai. Trong một số trường hợp, họ thậm chí được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình.
Theo thực tiễn xét xử, nếu chủ đất cũ không kê khai, không đứng tên trong sổ địa chính, không thực hiện quyền quản lý sử dụng trong thời gian dài. Trong khi người đang sử dụng đất đã kê khai đăng ký, được cấp Giấy chứng nhận đúng trình tự pháp luật. Trường hợp này việc đòi lại đất sẽ gặp rất nhiều khó khăn.
Việc thiếu giấy tờ, hợp đồng cho ở nhờ bằng văn bản cũng khiến việc chứng minh quan hệ pháp lý ban đầu trở nên phức tạp hơn.
4. Các trường hợp thường gặp trên thực tế
- Cho người thân, họ hàng ở nhờ trên đất từ nhiều chục năm trước, không có giấy tờ ghi nhận.
- Cho ở nhờ bằng lời nói, sau đó người ở nhờ tự ý kê khai đăng ký đất đứng tên mình.
- Cho ở nhờ một phần đất, người ở nhờ tự ý mở rộng diện tích sử dụng theo thời gian.
- Cha mẹ cho con cái ở nhờ trên đất, sau khi con cái ly hôn hoặc xảy ra mâu thuẫn gia đình, phát sinh tranh chấp đòi lại đất.
- Cho người quen ở nhờ trong giai đoạn khó khăn, sau đó người này không chịu trả lại khi được yêu cầu.
- Đất cho ở nhờ đã được cấp Giấy chứng nhận mang tên người ở nhờ do sai sót trong quá trình kê khai.
5. Quy trình đòi lại đất theo trình tự thời gian
- Thu thập chứng cứ về quan hệ cho ở nhờ. Lời khai nhân chứng, tin nhắn, biên bản họp gia đình, xác nhận của hàng xóm về việc cho ở nhờ ban đầu.
- Kiểm tra hiện trạng pháp lý của đất. Xác minh xem đất đã được cấp Giấy chứng nhận đứng tên ai, đã đăng ký biến động hay chưa.
- Trao đổi, yêu cầu trả lại đất. Gửi yêu cầu bằng văn bản, ghi rõ thời hạn và lý do yêu cầu trả lại đất.
- Gửi đơn yêu cầu hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Đây là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện đối với tranh chấp xác định ai có quyền sử dụng đất.
- Nếu hòa giải không thành, khởi kiện ra Tòa án. Nộp đơn khởi kiện kèm chứng cứ tại Tòa án nhân dân nơi có đất tranh chấp.
- Tòa án xem xét chứng cứ và xét xử. Tòa án sẽ đánh giá toàn bộ quá trình sử dụng đất của hai bên, ai đã kê khai đăng ký, ai có chứng cứ về nguồn gốc đất hợp pháp.
- Thi hành bản án. Sau khi bản án có hiệu lực, cơ quan thi hành án phối hợp thu hồi đất, cập nhật lại hồ sơ địa chính theo phán quyết của Tòa án.
6. Hồ sơ, chứng cứ cần chuẩn bị
- Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thuộc quyền sử dụng của mình: Giấy chứng nhận, hợp đồng nhận chuyển nhượng, di chúc, biên bản giao đất.
- Bất kỳ tài liệu nào ghi nhận việc cho ở nhờ, dù là giấy viết tay, tin nhắn, hoặc thư từ.
- Lời khai của người làm chứng biết rõ về quan hệ cho ở nhờ và quá trình sử dụng đất.
- Biên lai nộp thuế sử dụng đất do chủ đất thực hiện qua các năm (nếu có).
- Biên bản hòa giải không thành tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
- Đơn khởi kiện theo mẫu quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
7. Lưu ý thực tế quan trọng
Nên lập văn bản ghi nhận việc cho ở nhờ ngay từ đầu, dù là người thân trong gia đình. Văn bản này là chứng cứ quan trọng nhất nếu sau này phát sinh tranh chấp.
Nếu phát hiện người ở nhờ đã tự ý kê khai đăng ký đất đứng tên mình, cần khẩn trương khiếu nại hoặc khởi kiện. Càng để lâu, việc chứng minh quyền sử dụng đất ban đầu càng khó khăn.
Tránh để tình trạng không thực hiện bất kỳ quyền quản lý nào đối với đất trong thời gian dài. Việc không kê khai, không nộp thuế đất, không có mặt tại địa phương có thể bất lợi khi cần chứng minh quyền sử dụng đất tại Tòa án.
Nếu đất cho ở nhờ đã được cấp Giấy chứng nhận sai cho người ở nhờ, có thể đồng thời yêu cầu Tòa án hủy Giấy chứng nhận đó trong cùng vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất.
Quan hệ gia đình, họ hàng nên ưu tiên giải quyết bằng hòa giải, thương lượng trước khi khởi kiện. Việc kiện tụng giữa người thân thường để lại hậu quả lâu dài về tình cảm.
8. Tóm tắt và lời khuyên
Đất cho ở nhờ về nguyên tắc vẫn thuộc quyền sử dụng của chủ đất ban đầu. Thời gian ở nhờ dù dài cũng không tự động làm mất quyền này. Tuy nhiên việc đòi lại trên thực tế phụ thuộc rất nhiều vào chứng cứ và việc ai đã đứng tên kê khai, đăng ký đất trong hồ sơ địa chính.
Mỗi trường hợp cho ở nhờ có hoàn cảnh và chứng cứ khác nhau. Việc đánh giá đúng khả năng đòi lại đất cần dựa trên hồ sơ cụ thể. Quý khách nên liên hệ luật sư sớm để được tư vấn thu thập chứng cứ và lựa chọn phương án xử lý phù hợp nhất.
Mọi thông tin trong bài viết đều được tham vấn chuyên môn bởi Luật sư Trần Duy Huy. Nếu bạn đang gặp vướng mắc về đất đai, di chúc – thừa kế, ly hôn – quyền nuôi con hoặc các vụ án hình sự, hãy liên hệ ngay để được hỗ trợ kịp thời:
Hotline: 0369151515
Địa chỉ: 286 Nguyễn Oanh, Gò Vấp, Hồ Chí Minh
