Một gia đình có cha mẹ để lại đất ở quê, một căn hộ tại thành phố nơi sinh sống, và một mảnh đất khác mua đầu tư ở tỉnh thứ ba. Khi các con không thống nhất được cách chia, câu hỏi đầu tiên không phải là “ai được bao nhiêu” mà là “kiện ở đâu”. Việc xác định sai Tòa án có thẩm quyền, hoặc không nắm rõ quy trình ủy thác xác minh tài sản ở xa, có thể khiến vụ việc kéo dài thêm nhiều tháng so với dự kiến.
1. Khái niệm và đặc điểm của di sản nằm ở nhiều địa phương
Đây là tình huống khối di sản của người để lại tài sản bao gồm nhiều bất động sản tọa lạc tại các quận, huyện, tỉnh, thành phố khác nhau, có thể là đất ở quê kết hợp nhà tại nơi sinh sống, hoặc nhiều mảnh đất mua tích lũy qua thời gian ở các địa phương khác nhau. Về nguyên tắc chia thừa kế, các quy định nội dung không khác gì trường hợp thông thường, nhưng về mặt thủ tục, tố tụng, phát sinh thêm những vấn đề đặc thù cần xử lý: xác định đúng Tòa án có thẩm quyền xét xử toàn bộ vụ việc, và cách xác minh, định giá tài sản tại những nơi xa trụ sở Tòa án thụ lý.
2. Căn cứ pháp lý
Về nội dung quyền thừa kế, Bộ luật Dân sự 2015 quy định hàng thừa kế tại Điều 651, nguyên tắc phân chia di sản tại Điều 660. Về thẩm quyền và thủ tục tố tụng khi có tranh chấp, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định thẩm quyền của Tòa án đối với tranh chấp bất động sản tại Điều 39, và cơ chế ủy thác thu thập chứng cứ tại Điều 105. Đối với việc khai nhận di sản không có tranh chấp, thủ tục công chứng áp dụng theo Luật Công chứng, kết hợp với quy định đăng ký biến động của Luật Đất đai tại từng địa phương nơi có tài sản.
3. Hai con đường xử lý: thỏa thuận hay khởi kiện
Nếu tất cả đồng thừa kế đồng thuận về phương án phân chia, con đường đơn giản nhất là thực hiện công chứng văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản riêng biệt tại từng tổ chức hành nghề công chứng nơi có từng bất động sản. Mỗi địa phương xử lý phần tài sản của mình độc lập, không cần tập trung về một Tòa án hay một tổ chức công chứng duy nhất. Đây là hướng xử lý nhanh, ít tốn kém nhất khi không có tranh chấp.
Chỉ khi các đồng thừa kế không thống nhất được, hoặc có tranh chấp về hiệu lực di chúc, về hàng thừa kế, vụ việc mới cần đưa ra Tòa án, và khi đó vấn đề xác định thẩm quyền xét xử toàn bộ khối tài sản ở nhiều nơi mới thực sự phát sinh.
4. Xác định Tòa án có thẩm quyền khi tài sản ở nhiều tỉnh
Theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, tranh chấp liên quan đến bất động sản thuộc thẩm quyền riêng biệt của Tòa án nơi có bất động sản đó. Khi khối di sản gồm bất động sản tọa lạc tại nhiều tỉnh, thành phố khác nhau, pháp luật cho phép người khởi kiện lựa chọn nộp đơn tại Tòa án nơi có một trong các bất động sản, Tòa án được chọn sẽ có thẩm quyền giải quyết toàn bộ vụ án, bao gồm cả phần tài sản tọa lạc ở các tỉnh, thành phố khác.
Điều này giúp tránh tình trạng phải khởi kiện nhiều vụ án riêng lẻ tại từng địa phương có tài sản, vốn sẽ gây tốn kém, kéo dài và có nguy cơ cho ra các phán quyết không thống nhất giữa các Tòa án khác nhau. Việc lựa chọn Tòa án nào trong số các địa phương có tài sản nên cân nhắc dựa trên nơi cư trú của đa số đồng thừa kế, hoặc nơi có tài sản giá trị lớn nhất, thuận tiện cho việc xác minh, định giá.
5. Quy trình ủy thác tư pháp để xác minh tài sản ở địa phương khác
Khi Tòa án đã thụ lý vụ án nhưng cần xác minh, thẩm định tại chỗ hoặc định giá tài sản tọa lạc ngoài phạm vi lãnh thổ quản lý của mình, Tòa án sẽ ra quyết định ủy thác thu thập chứng cứ cho Tòa án nhân dân nơi có tài sản, hoặc phối hợp với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương đó thực hiện công việc cụ thể.
Quyết định ủy thác phải nêu rõ tên vụ án, danh tính các đương sự, và nội dung công việc cần thực hiện: có thể là lấy lời khai của người làm chứng tại địa phương, xác minh hiện trạng sử dụng đất, đo đạc ranh giới, hoặc phối hợp định giá tài sản theo giá thị trường tại nơi có đất. Tòa án nhận ủy thác có trách nhiệm thực hiện đúng nội dung được yêu cầu và gửi lại kết quả cho Tòa án đã thụ lý vụ án để làm căn cứ xét xử.
Cơ chế này giúp Tòa án thụ lý không phải trực tiếp cử người đi xác minh ở xa, nhưng đồng thời là nguyên nhân chính khiến thời gian giải quyết vụ án kéo dài hơn so với tranh chấp chỉ có tài sản tại một địa phương, vì phải chờ kết quả phản hồi từ Tòa án hoặc cơ quan được ủy thác.
6. Đo đạc, định giá tài sản tại nhiều địa phương
Đối với mỗi bất động sản cần chia, việc xác định chính xác diện tích, ranh giới và giá trị là bước bắt buộc trước khi Tòa án đưa ra phương án phân chia cụ thể. Khi tài sản ở xa trụ sở Tòa án, việc đo đạc thường được thực hiện thông qua ủy thác cho đơn vị đo đạc địa phương có chức năng hợp pháp, phối hợp với Văn phòng đăng ký đất đai nơi có tài sản để đối chiếu hồ sơ địa chính gốc.
Việc định giá cũng tương tự, thường cần hội đồng định giá hoặc tổ chức thẩm định giá độc lập tại địa phương nơi có tài sản thực hiện, dựa trên giá thị trường và khung giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi đó ban hành, vì mỗi tỉnh, thành phố có bảng giá đất, mặt bằng giá thị trường khác nhau, không thể áp dụng chung một mức giá cho tài sản ở các địa phương khác nhau.
7. Quy trình tổng thể giải quyết vụ việc
Bước đầu tiên là kiểm kê đầy đủ toàn bộ tài sản của người để lại di sản, xác định rõ vị trí, tình trạng pháp lý của từng bất động sản tại từng tỉnh, thành phố. Bước tiếp theo là xác định hàng thừa kế, tình trạng di chúc nếu có, áp dụng thống nhất cho toàn bộ khối di sản dù tài sản ở nhiều nơi. Nếu cần khởi kiện, bước ba là lựa chọn Tòa án có thẩm quyền theo nguyên tắc đã nêu, nộp đơn kèm đầy đủ hồ sơ về tất cả các tài sản liên quan.
Trong quá trình tố tụng, Tòa án sẽ ra các quyết định ủy thác cần thiết để xác minh, định giá tài sản ở xa. Cuối cùng, sau khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực, các đồng thừa kế thực hiện thủ tục đăng ký biến động riêng biệt tại cơ quan đăng ký đất đai từng địa phương nơi có tài sản tương ứng.
8. Tình huống đặc thù cần lưu ý
Trường hợp một phần tài sản chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thủ tục xác minh tại địa phương đó sẽ phức tạp hơn, có thể cần kết hợp xin cấp giấy chứng nhận lần đầu song song với quá trình phân chia. Trường hợp các đồng thừa kế muốn tránh việc một người phải đi lại nhiều tỉnh để thực hiện thủ tục, có thể lập văn bản ủy quyền hợp pháp cho người đại diện tại từng địa phương, hoặc nhờ luật sư đại diện làm việc với các cơ quan liên quan tại từng nơi có tài sản.
9. Lưu ý thực tiễn để rút ngắn thời gian giải quyết
Nên lập danh sách đầy đủ, chi tiết tất cả tài sản của người để lại di sản ngay từ đầu, kèm thông tin về địa chỉ, giấy tờ pháp lý, tránh phát hiện bổ sung tài sản giữa chừng làm phát sinh thêm thủ tục. Nên ưu tiên đạt được thỏa thuận giữa các đồng thừa kế trước khi tính đến khởi kiện, vì chi phí và thời gian xử lý qua Tòa án đối với tài sản nhiều tỉnh thường cao hơn đáng kể so với tài sản tại một địa phương. Khi buộc phải khởi kiện, nên chủ động cung cấp đầy đủ thông tin, giấy tờ về từng tài sản ngay từ hồ sơ khởi kiện để Tòa án ra quyết định ủy thác chính xác ngay từ đầu, tránh phải bổ sung nhiều lần.
10. Vai trò của luật sư trong vụ việc có tài sản nhiều tỉnh thành
Luật sư hỗ trợ xác định chính xác Tòa án có thẩm quyền ngay từ đầu, tránh nộp đơn sai nơi gây mất thời gian. Trong quá trình tố tụng, luật sư theo dõi tiến độ các quyết định ủy thác, chủ động liên hệ, phối hợp với cơ quan được ủy thác tại từng địa phương để đẩy nhanh việc xác minh, định giá. Luật sư cũng hỗ trợ đại diện thực hiện thủ tục đăng ký biến động sau khi có kết quả cuối cùng, giúp khách hàng không phải trực tiếp đi lại nhiều tỉnh, thành phố.
Câu hỏi thường gặp
Có bắt buộc phải khởi kiện tại nơi có tài sản giá trị lớn nhất không?
Không bắt buộc. Người khởi kiện có quyền chọn Tòa án nơi có bất kỳ bất động sản nào trong khối di sản, Tòa án đó sẽ giải quyết toàn bộ vụ án.
Ủy thác tư pháp trong nước mất bao lâu?
Không có thời hạn cố định áp dụng chung, phụ thuộc vào khối lượng công việc của Tòa án hoặc cơ quan nhận ủy thác. Đây thường là nguyên nhân chính khiến vụ án kéo dài hơn dự kiến.
Có thể tự thỏa thuận phân chia một phần tài sản, phần còn lại nhờ Tòa án giải quyết không?
Có. Các đồng thừa kế có thể công chứng thỏa thuận riêng cho phần tài sản đã đồng thuận, chỉ khởi kiện đối với phần tài sản còn tranh chấp.
Mọi thông tin trong bài viết đều được tham vấn chuyên môn bởi Luật sư Trần Duy Huy. Nếu bạn đang gặp vướng mắc về đất đai, di chúc – thừa kế, ly hôn – quyền nuôi con hoặc các vụ án hình sự, hãy liên hệ ngay để được hỗ trợ kịp thời:
LUẬT SƯ TRẦN DUY HUY
Hotline: 0369151515
Địa chỉ: 286 Nguyễn Oanh, Gò Vấp, Hồ Chí Minh
