Nhận thừa kế nhà đất có phải nộp thuế không là câu hỏi được rất nhiều người quan tâm khi thực hiện thủ tục khai nhận di sản hoặc sang tên sổ đỏ thừa kế. Theo quy định mới của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, từ ngày 01/7/2026, cá nhân nhận thừa kế có thể phải nộp thuế thu nhập cá nhân với thuế suất 10% đối với phần giá trị tài sản vượt trên 20 triệu đồng, trừ trường hợp thuộc diện được miễn thuế.
Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các trường hợp phải nộp thuế, được miễn thuế và thủ tục kê khai theo quy định hiện hành.
NHẬN THỪA KẾ NHÀ ĐẤT CÓ PHẢI NỘP THUẾ KHÔNG?
Căn cứ tại Điều 18 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (có hiệu lực thi hành từ 01/7/2026) quy định thu nhập từ nhận thừa kế là một trong các khoản thu nhập thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân.
Cụ thể, khoản 1 Điều 18 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định:
“Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng của cá nhân cư trú được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân (x) với thuế suất 10%.”
Như vậy, việc nhận thừa kế nhà đất không đương nhiên được miễn thuế. Người nhận thừa kế có thể phải nộp thuế thu nhập cá nhân nếu không thuộc trường hợp được miễn theo quy định của pháp luật.
Theo đó, tại khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định miễn thuế đối với thu nhập từ nhận thừa kế là bất động sản giữa những người có quan hệ thân thích sau đây:
– Vợ với chồng;
– Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
– Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
– Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
– Cha vợ, mẹ vợ với con rể;
– Ông nội, bà nội với cháu nội;
– Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
– Anh, chị, em ruột với nhau.
Nếu thuộc một trong các trường hợp trên thì người nhận thừa kế nhà đất được miễn thuế thu nhập cá nhân.
ĐƯỢC MIỄN THUẾ CÓ PHẢI KHAI THUẾ KHÔNG?
Có. Đây là điểm nhiều người thường nhầm lẫn.
Dù thuộc trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân, người nhận thừa kế nhà đất vẫn phải thực hiện thủ tục kê khai thuế khi làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.
Cơ quan thuế sẽ căn cứ hồ sơ để xác định người nhận thừa kế có thuộc trường hợp được miễn thuế hay không.
Thông thường, hồ sơ chứng minh quan hệ miễn thuế bao gồm:
– Giấy khai sinh;
– Giấy đăng ký kết hôn;
– Quyết định công nhận việc nuôi con nuôi;
– Các giấy tờ hộ tịch khác theo quy định.
Nếu không chứng minh được quan hệ thuộc diện miễn thuế thì cơ quan thuế có thể xác định nghĩa vụ thuế theo quy định chung.
TỪ 01/7/2026, NHẬN THỪA KẾ TRÊN 20 TRIỆU ĐỒNG MỚI PHẢI NỘP THUẾ?
Đúng. Đây là một trong những điểm đáng chú ý của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025. Theo khoản 2 Điều 18 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định:
“Thu nhập tính thuế từ nhận thừa kế, quà tặng là phần giá trị tài sản thừa kế, quà tặng vượt trên 20 triệu đồng mà người nộp thuế nhận được theo từng lần phát sinh.”
Như vậy:
– Giá trị tài sản thừa kế từ 20 triệu đồng trở xuống thì không phát sinh thu nhập tính thuế;
– Giá trị tài sản thừa kế trên 20 triệu đồng thì chỉ tính thuế đối với phần vượt quá 20 triệu đồng.
Lưu ý: Quy định này được áp dụng từ ngày 01/7/2026 theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025.
NHỮNG TRƯỜNG HỢP THƯỜNG PHẢI NỘP THUẾ KHI NHẬN THỪA KẾ
Trên thực tế, nhiều trường hợp nhận thừa kế theo di chúc vẫn phải nộp thuế vì không thuộc diện miễn thuế.
Ví dụ:
– Cháu nhận thừa kế từ cô, dì, chú, bác;
– Cô, dì, chú, bác nhận thừa kế từ cháu;
– Anh em họ nhận thừa kế của nhau;
– Người quen nhận thừa kế theo di chúc;
– Người không có quan hệ huyết thống nhận thừa kế.
Tại các trường hợp này, nếu giá trị tài sản nhận được vượt quá 20 triệu đồng thì phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định.
THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN KHI NHẬN THỪA KẾ NHÀ ĐẤT ĐƯỢC TÍNH THẾ NÀO?
Như đã có đề cập ở trên, tại khoản 1 Điều 18 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, thuế suất áp dụng đối với thu nhập từ nhận thừa kế là 10%.
Công thức tính như sau:
Thuế TNCN phải nộp = Thu nhập tính thuế × 10%
Trong đó, thu nhập tính thuế = Giá trị phần di sản nhận được – 20 triệu đồng
Ví dụ:
Ông A để lại cho cháu ruột một thửa đất có giá trị 2 tỷ đồng.
Do cháu ruột không thuộc trường hợp được miễn thuế theo Luật Thuế thu nhập cá nhân nên phải kê khai thuế.
Khi đó:
– Thu nhập tính thuế = 2 tỷ đồng – 20 triệu đồng;
– Thuế phải nộp = 1,98 tỷ đồng × 10%.
Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 198 triệu đồng.
THỜI ĐIỂM XÁC ĐỊNH THU NHẬP TÍNH THUẾ LÀ KHI NÀO?
Khoản 3 Điều 18 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định:
“Đối với thu nhập từ nhận thừa kế là thời điểm người nộp thuế nhận được thừa kế.”
Điều này có nghĩa việc xác định nghĩa vụ thuế không căn cứ vào thời điểm người để lại di sản chết mà căn cứ vào thời điểm người thừa kế thực tế nhận được di sản theo quy định của pháp luật.
THỦ TỤC KÊ KHAI THUẾ KHI NHẬN THỪA KẾ NHÀ ĐẤT
Khi thực hiện thủ tục đăng ký sang tên nhà đất thừa kế, người nhận thừa kế phải thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Trường hợp thuộc diện miễn thuế thì vẫn phải nộp hồ sơ để cơ quan thuế xác nhận việc miễn thuế.
Hồ sơ thường bao gồm:
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
– Văn bản khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế;
– Giấy chứng tử của người để lại di sản;
– Giấy tờ chứng minh quan hệ được miễn thuế (nếu có);
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;
– Các giấy tờ khác theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ thuế hoặc được xác nhận miễn thuế, người thừa kế tiếp tục thực hiện thủ tục đăng ký biến động và sang tên trên Giấy chứng nhận.
LUẬT SƯ TRẦN DUY HUY TƯ VẤN THỦ TỤC THỪA KẾ NHÀ ĐẤT
Việc xác định nghĩa vụ thuế khi nhận thừa kế nhà đất không chỉ phụ thuộc vào giá trị tài sản mà còn phụ thuộc vào mối quan hệ giữa người để lại di sản và người nhận thừa kế.
Luật sư Trần Duy Huy hỗ trợ:
– Tư vấn xác định trường hợp được miễn thuế;
– Tư vấn thủ tục khai nhận di sản thừa kế;
– Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ kê khai thuế;
– Tư vấn thủ tục sang tên sổ đỏ thừa kế;
– Giải quyết tranh chấp liên quan đến thừa kế nhà đất.
KẾT LUẬN
Từ ngày 01/7/2026, theo Điều 18 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, cá nhân nhận thừa kế phải nộp thuế thu nhập cá nhân với thuế suất 10% đối với phần giá trị tài sản vượt trên 20 triệu đồng theo từng lần phát sinh. Tuy nhiên, nhiều trường hợp nhận thừa kế nhà đất giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng vẫn được miễn thuế theo khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025.
Do đó, trước khi thực hiện thủ tục khai nhận di sản hoặc sang tên nhà đất thừa kế, người dân nên xác định chính xác trường hợp của mình có thuộc diện miễn thuế hay không để chuẩn bị hồ sơ phù hợp và tránh phát sinh vướng mắc trong quá trình giải quyết.
Xem thêm:
>>> DỊCH VỤ KHAI NHẬN DI SẢN THỪA KẾ NHANH CHÓNG TẠI TP.HCM
>>> DỊCH VỤ LUẬT SƯ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI & TÀI SẢN TẠI TP.HCM
>>> DỊCH VỤ LY HÔN NHANH, TRỌN GÓI TẠI GÒ VẤP & TP.HCM
BẠN ĐANG CẦN HỖ TRỢ PHÁP LÝ?
Mọi thông tin trong bài viết đều được tham vấn chuyên môn bởi Luật sư Trần Duy Huy. Nếu bạn đang gặp vướng mắc về đất đai, ly hôn – quyền nuôi con hoặc các vụ án hình sự, hãy liên hệ ngay để được hỗ trợ kịp thời:
LUẬT SƯ TRẦN DUY HUY
Hotline: 0369151515
Địa chỉ: 286 Nguyễn Oanh, Gò Vấp, Hồ Chí Minh
